ECLI:NL:HR:2026:587

ECLI | ECLI:NL:HR:2026:587
Instantie | Hoge Raad
Datum uitspraak | 09-04-2026
Datum publicatie | 10-04-2026
Zaaknummer | 25/01674
Rechtsgebied | Civiel recht
Bijzondere kenmerken | Cassatie

ECLI:NL:HR:2026:587
text/xml
public
2026-04-10T10:30:30
2026-04-09
Raad voor de Rechtspraak
nl
Hoge Raad
2026-04-10 25/01674 Uitspraak Cassatie NL
Civiel recht
In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2025:410
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2026:115

Rechtspraak.nl

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2026:587
text/html
public
2026-04-10T10:15:19
2026-04-10
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:HR:2026:587 Hoge Raad , 10-04-2026 / 25/01674

Huurrecht woonruimte. Art. 7:231 lid 2 BW. Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst na sluiting van woning door burgemeester o.g.v. art. 13b Opiumwet. Is buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (art. 6:248 lid 2 BW), misbruik van bevoegdheid (art. 3:13 BW) of disproportioneel (art. 8 EVRM)?

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 25/01674

Datum 10 april 2026
ARREST
In de zaak van
1. [huurder] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [eiseres 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISERS tot cassatie,

hierna gezamenlijk: [huurders] en eiser onder 1 afzonderlijk: [huurder] ,

advocaat: M.W. van der Heijden,
tegen
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

VERWEERSTER in cassatie,

hierna: Eigen Haard,

advocaten: P.A. Fruytier en J.P. Jas.

1Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. het vonnis in de zaak 9991444 CV EXPL 22-9215 van de rechtbank Amsterdam van 30 maart 2023;

b. het arrest in de zaak 200.329.217/01 van het gerechtshof Amsterdam van 18 februari 2025.

[huurders] hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.

Eigen Haard heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.

De zaak is voor Eigen Haard toegelicht door haar advocaten en L.M. Stroo.

De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De advocaat van [huurders] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Eigen Haard verhuurt sinds 2006 een woning in [plaats] (hierna: de woning) aan [huurders]

(ii) In oktober 2019 heeft de politie een huiszoeking gedaan in de woning en heeft daarbij aangetroffen twee messen in de slaapkamer van [huurders] , verdovende middelen in de slaapkamer van een zoon van [huurders] en een bivakmuts in de slaapkamer van een andere zoon van [huurders]

(iii) Bij brief van 6 april 2020 heeft de gemeente Amsterdam aan Eigen Haard een bestuurlijke waarschuwing gegeven waarin onder meer is vermeld dat de politie aanwijzingen heeft dat in de nacht van 31 december 2019 op 1 januari 2020 meermalen met een vuurwapen is geschoten in de achtertuin van de woning.

(iv) Op 29 december 2021 heeft de burgemeester op grond van art. 13b Opiumwet een bevel tot sluiting afgegeven voor de woning voor de duur van drie maanden, met het doel een einde te maken aan de met de Opiumwet strijdige situatie en de openbare orde te herstellen. In het besluit staat onder meer dat de politie op 12 november 2021 een onderzoek heeft ingesteld naar de woning en dat daarbij zijn aangetroffen: ruim 100 gram cocaïne, 1,5 kilo hennep, een drugspers en een mes waarvan het bezit volgens de Wet wapens en munitie op de openbare weg verboden is. Voorts houdt het besluit in dat omwonenden al sinds 2012 overlast ondervinden vanuit de woning.

(v) Bij brief van 29 december 2021 heeft de burgemeester aan Eigen Haard meegedeeld dat de woning op 14 januari 2022 zal worden gesloten.

(vi) Een verzoek van [huurder] om een voorlopige voorziening is op 20 januari 2022 afgewezen door de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de rechtbank Amsterdam.

(vii) De woning is op 21 januari 2022 voor een periode van drie maanden gesloten.

(viii) Bij brief van 21 januari 2022 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [huurders] per direct buitengerechtelijk ontbonden en [huurders] gevraagd de woning te ontruimen. [huurder] heeft aan Eigen Haard meegedeeld de woning niet te zullen ontruimen. Eigen Haard heeft daarop in kort geding ontruiming gevorderd. Die vordering is afgewezen bij vonnis van 26 april 2022.

(ix) Op 3 oktober 2022 heeft de gemeente Amsterdam het bezwaar van [huurder] tegen de woningsluiting ongegrond verklaard. Het hiertegen ingestelde beroep is door de rechtbank Amsterdam ongegrond verklaard. 2.2

Eigen Haard vordert in deze procedure kort gezegd en voor zover in cassatie van belang (i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 is ontbonden, (ii) [huurders] te veroordelen tot ontruiming van de woning, (iii) [huurders] te veroordelen tot betaling van € 674,62 per maand, gelijk aan de laatst geldende huurprijs, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming. 2.3

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. 2.4

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de hiervoor in 2.2 genoemde vorderingen van Eigen Haard toegewezen, met dien verstande dat het hof de ontruimingstermijn heeft bepaald op zes maanden na betekening van zijn arrest. Het hof heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:
“5.3 (…) Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord en het gehuurde daarom is gesloten en/of door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. De ontbinding geschiedt met toepassing van artikel 6:267 BW door een buitengerechtelijke verklaring. 5.4
De woning van [huurders] is door de burgemeester bij bevel van 29 december 2021 op grond van artikel 13b van de Opiumwet gesloten, omdat het in gebruik blijven van de woning volgens de burgemeester een ernstig gevaar voor de openbare orde en veiligheid zou opleveren en omdat voorkomen moest worden dat de woning in de toekomst een rol zou kunnen blijven spelen in het vervaardigen van en handelen in drugs. Op 21 januari 2022 is de woning voor een periode van drie maanden feitelijk gesloten. Dit betekent dat Eigen Haard bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

De door [huurders] gestelde omstandigheden dat zij niets wisten van de aanwezigheid van cocaïne en dat [huurder] het wapen niet heeft vastgehad, kortom dat zij niet in verband kunnen worden gebracht met de verdenkingen waarop de woning is gesloten, zijn in dit kader niet relevant. Een op artikel 7:231 lid 2 BW gestoelde ontbinding is namelijk niet gegrond op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat een burgemeester een bevel tot sluiting heeft genomen. 5.5

Gelet op het verweer van [huurders] is de vervolgvraag of gebruikmaking van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) of misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert. Het hof dient, net als de kantonrechter heeft overwogen, daarnaast de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM). De toetsing aan voornoemde artikelen vereist een belangenafweging en is terughoudend. 5.6

Naar het oordeel van het hof is de gebruikmaking door Eigen Haard van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst met [huurders] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit in voormelde zin. Het hof licht dat hierna toe. 5.7

Het bevel tot sluiting van de woning is op de volgende feiten en omstandigheden gebaseerd. (…) [zie hiervoor in 2.1 onder (iv), HR]
In het bevel is voorts overwogen dat handel, gebruik en aanwezigheid van drugs een nadelig effect hebben op de openbare orde en dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs kan leiden tot onveiligheid voor de omwonenden vanwege overlast, ripdeals, inbraak en de aantrekkingskracht van de woning op criminele activiteiten. Ook is het volgens de burgemeester algemeen bekend dat personen die zich bezighouden met de handel in drugs gewelddadig kunnen zijn. De burgemeester komt vervolgens tot de conclusie dat sprake is van een woning waar stelselmatig en op grote schaal de Opiumwet wordt overtreden dan wel de openbare orde ernstig wordt verstoord met vuurwapens. 5.8

Eigen Haard heeft daarnaast gewezen op het volgende. Eigen Haard heeft als toegelaten instelling op grond van de Woningwet een wettelijke taak om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waar zij woningen verhuurt. Eigen Haard heeft dan ook een groot belang bij het tegengaan en bestrijden van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen, alsook bij het tegengaan van de aanwezigheid van wapens in het gehuurde. Dit is niet alleen vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting/veiligheidsrisico’s (het aanwezig hebben van grote hoeveelheden drugs vergroot de kans op gewelddadigheden/strafbare feiten van derden die zich de drugs willen toe-eigenen) en overlast voor omwonenden, maar ook vanwege de signaal- en precedentwerking naar haar andere huurders. Eigen Haard heeft gewezen op haar zero tolerance beleid ten aanzien van drugs in haar woningen en op het feit dat in dit soort zaken in de regel buitengerechtelijk wordt ontbonden. In hoger beroep heeft Eigen Haard hier nog aan toegevoegd dat in dit geval geen sprake is van een enkel incident, maar van een reeks van ernstige feiten en dat het risico dat zich in de toekomst nieuwe ernstige feiten voordoen, niet langer op omwonenden kan worden afgewenteld. Tot slot heeft Eigen Haard erop gewezen dat in het stadsdeel waar de woning gelegen is, Amsterdam Zuidoost, het bezit en gebruik van vuurwapens een groot maatschappelijk probleem is, waardoor het voor Eigen Haard extra belangrijk is om op te treden indien naast drugs ook wapens in een woning worden aangetroffen. 5.9

Tegenover deze zwaarwegende belangen van Eigen Haard staan de individuele belangen van [huurders] om als huurders gebruik te kunnen blijven maken van de woning. (…) 5.10

De ontbinding en ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [huurders] hierdoor in zodanige problemen zullen raken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is door hen onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. (…) ”

3Beoordeling van het middel
3.1

De onderdelen 1.1 en 1.2 van het middel klagen kort gezegd dat het hof heeft miskend dat de bevoegdheid van de verhuurder tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:231 lid 2 BW is bedoeld om de verhuurder te beschermen; in geval van sluiting zal de huurder geen huur meer verschuldigd zijn of veelal geen verhaal bieden, zodat voortduren van de huurovereenkomst voor de verhuurder zeer nadelig is. In dit geval heeft Eigen Haard de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden om drugscriminaliteit ter plaatse tegen te gaan en daardoor de leefbaarheid te vergroten in de wijk waarin Eigen Haard woningen verhuurt en dat is geen legitiem doel in de zin van art. 3:13 BW of art. 8 EVRM, aldus de onderdelen. 3.2
Eigen Haard heeft aangevoerd dat haar belang bij de buitengerechtelijke ontbinding en de vordering tot ontruiming mede is gelegen in haar wettelijke taak als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet om te zorgen voor de leefbaarheid in de wijken waar zij woningen verhuurt, in dit geval door het tegengaan van door de Opiumwet verboden handelingen in haar woningen en van de aanwezigheid van wapens aldaar (zie rov. 5.8 van het bestreden arrest). Het hof heeft in rov. 5.9 deze belangen van Eigen Haard als zwaarwegend aangemerkt.

De regering heeft de buitengerechtelijke ontbinding van art. 7:231 lid 2 BW toegelicht door erop te wijzen dat in de regel voortzetting van de huurovereenkomst na sluiting van de woning door het bevoegd gezag weinig zin heeft en voor de verhuurder nadelig zal zijn door uitblijven van betaling van de huur en de onmogelijkheid om de woning aan een ander te verhuren zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden. Daaruit volgt niet dat andere belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming niet in aanmerking genomen mogen worden bij de belangenafweging waartoe een beroep van de huurder op misbruik van recht of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aanleiding kan geven. In de hiervoor genoemde toelichting heeft de regering er bovendien op gewezen dat het wenselijk is dat de verhuurder aan de ‘sanering’ meewerkt door de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen.

Voorts behoren de openbare veiligheid, het voorkomen van strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid en de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen, tot de legitieme doelen die een inmenging in het recht op respect voor het privéleven, familie- en gezinsleven en de woning kunnen rechtvaardigen (art. 8 lid 2 EVRM).

De hiervoor in 3.1 weergegeven klachten berusten dus op een onjuiste rechtsopvatting en falen daarom. 3.3

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO). 3.4
Opmerking verdient het volgende.

In de prejudiciële beslissing over de betekenis van art. 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (hierna: IVRK) in het geval dat de verhuurder ontruiming vordert van een woning waarin ook minderjarige kinderen wonen, heeft de Hoge Raad overwogen dat ook als de verhuurder op de voet van art. 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en de huurder zich daar niet bij neerlegt, de rechter aan de hand van de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW dient te beoordelen of de ontbinding standhoudt.

Die overweging is in zoverre onjuist, dat de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW betrekking hebben op de vraag of een tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, terwijl ontbinding op de voet van art. 7:231 lid 2 BW geen tekortkoming van de huurder vereist.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op de voet van art. 7:231 lid 2 BW en de huurder zich daar niet bij neerlegt, dient de rechter, als daartoe voldoende is aangevoerd, te beoordelen of de ontbinding of de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) en of de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (art. 3:13 BW). Art. 8 EVRM brengt mee dat, in het geval van niet zuiver particuliere verhuur, de huurder er aanspraak op heeft dat de rechter de proportionaliteit van het definitieve verlies van de woonruimte toetst.In de belangenafweging kunnen onder meer worden betrokken de aard en ernst van de feiten en omstandigheden die aanleiding hebben gegeven tot sluiting van de woning door het bevoegd gezag en in hoeverre de huurder een verwijt kan worden gemaakt van deze feiten en omstandigheden.

Indien in de woning ook kinderen wonen, dienen ingevolge art. 3 lid 1 IVRK hun belangen als ‘eerste overweging’ in aanmerking te worden genomen. Daarbij gelden de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft geformuleerd in de hiervoor genoemde beslissing in antwoord op de prejudiciële vragen.

4Beslissing

De Hoge Raad:

– verwerpt het beroep;

– veroordeelt [huurders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 905,– aan verschotten en € 2.200,– voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [huurders] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, H.M. Wattendorff, F.R. Salomons en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 10 april 2026.

Rechtbank Amsterdam 2 april 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:1855.

Gerechtshof Amsterdam 18 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:410.

Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 37 en Kamerstukken II 2022/23, 36217, nr. 3, p. 10.

Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 37.

Verdrag inzake de rechten van het kind, New York, 20 november 1989, Trb. 1990, 46; Nederlandse vertaling: Trb.1990, 170. Het verdrag is voor Nederland in werking getreden op 8 maart 1995 (Trb. 1995, 92, onder G).

HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799, rov. 3.2.2.

Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 37 en Kamerstukken II 2022/23, 36217, nr. 3, p. 10.

Vgl. Kamerstukken II 2022/23, 36217 nr. 3 p. 11.

Vgl. EHRM 6 november 2018, nr. 762002/16, ECLI:CE:ECHR:2018:1106DEC007620216, punten 37-40 (F.J.M.-Verenigd Koninkrijk).